انواع قراردادها به لحاظ نحوه پرداخت

انواع قراردادها به لحاظ نحوه پرداخت

مستقل از نوع قرارداد به لحاظ فنی _ مورد اشاره در بخشهای دیگر سایت_  قراردادها را می توان به لحاظ مالی به بخش‌های زیر تقسیم نمود.

1- روش پرداخت آحادبها ( Unit Price)

استفاده از این روش در اکثر پروژه‌های کشور و در بخش اجرا معمول می‌باشد. روش سه عاملی به لحاظ فنی و روش پرداخت آحادبها ( در بخش اجرا ) به لحاظ مالی قرارداد رایج در کشورما می‌باشد.

در این روش کلیه فعالیت‌ها بر حسب واحد انجام کار ( مترطول، مترمربع،‌کیلوگرم و … ) اندازه‌گیری و براساس نرخ واحد، پرداخت می‌شود. با توجه به دقت این روش و پرداخت براساس میزان واقعی مصالح یا حجم کار مورد علاقه کارفرمایان است.

آنچه که در اینجا بایستی به دقت مورد توجه قرار گیرد آن است که فعالیت های مربوط به یک قلم کار دقیقاً مشخص شده باشد. به عنوان مثال در هزینه جایگزاری یک متر طول لوله چه عملیاتی از قبیل خرید لوله، برش لوله،‌چسب کاری،‌حفاری زمین، نصب زیرسری‌ها وخاکریزی مطابق مشخصات منظور شده است. لذا می‌بایست برای جلوگیری از ایجاد مشکل در ابتدا مشخص شود که چه مواردی شامل هر واحد بوده و اطمینان حاصل شود که تعاریف مشابهی وجود ندارد.

در مورد فعالیت‌هایی که به طور دقیق قابل شمارش نیستند نظیر طراحی، تجهیز کارگاه، صعوبت کار، هزینه‌های بالاسری و …. روش واحد بها مناسب نیست و در این زمینه نیاز به توافقاتی بین کارفرما و پیمانکار در ابتدای کار براساس دیگر روش‌ها وجود دارد .

آنچه که در قوانین جاری در کشور برای بسیاری از این موارد در نظر گرفته شده است، اعمال ضرایب مشخص بر قیمت کل فعالیت‌های انجام شده در پروژه می‌باشد.

در قرارداد می‌بایست پیش‌بینی اختلاف مقادیر تخمینی واقعی کار شده باشد چه این اختلاف ناشی از تغییر در حجم کار تخمینی باشد و چه ناشی از تفاوت در قیمتها. در کاهش حجم کار مشکلات ناشی از افزایش نسبت هزینه‌های بالاسری به هزینه اصلی پروژه مشکلاتی را برای پیمانکار ایجاد می‌کند و افزایش بیش از حد کار نیزتوان مالی بیش از توان پیمانکار را برای گردش مالی پروژه می‌طلبد. برای حل این مشکل می‌بایست قسمتی از قرارداد به مبحث تغییر احجام کار و قیمت آن بپردازد. طبق قانون در کشور ما اختلاف حجم کار در بیش از 25 درصد مبلغ قرارداد می‌تواند با اعتراض و عدم همکاری از طریق پیمانکار همراه باشد.

کارفرما می تواند پیمانکار را ملزم به ارائه مدارکی جهت فرضیات و آنالیز در نظر گرفته شده در مورد قیمت‌های واحد بهای پیشنهادی کند تا به این ترتیب معقول بودن قیمت‌ها مورد ارزیابی قرار گیرد و در صورت تغییر در فرضیات در حین اجرای پروژه، قیمت‌ها بر آن اساس تغییر و تعدیل پیدا کند.

حضور روش پرداخت آحاد بها در بخش طراحی کمرنگ‌تر است. در صورتی که بخواهیم از این روش استفاده کنیم باید میزان صرف زمان توسط نیروهای متخصص گروه طراحی به صورت نفر_روز یا نفر_ساعت و یا واحدهای مشابه تعیین و برای هر یک قیمت واحدی در نظر گرفته شود. سایر هزینه‌ها نیز به صورت درصدی از قیمت کل پرداخت می‌شود. این روش پرداختی بجز در کارهای تحقیقاتی و پژوهشی و یا پروژ‌ه‌های خاص کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد.

2- روش پرداخت به صورت مقطوع ( Lump Sum )     

 در این روش طرف قرارداد تعهد می‌نماید که براساس یک مبلغ کل و مشخص تمامی کار را انجام دهد.

کارفرما می‌تواند پیمانکار را براساس رقابت هزینه‌ای و مالی انتخاب نماید و یا پیمانکار را مستقیم و بدون رقابت انتخاب نموده و از برنامه و تخصص پیمانکار برای تعیین بودجه استفاده نماید.

با توجه به عدم امکان تفکیک پروژه به واحدهای قابل اندازه‌گیری به روش Unit Price در پروژه‌هایی که ارائه محصولاتی خاص را برعهده دارند تعیین قیمت مقطوع سهولت پرداخت و کاهش دعاوی در حین پروژه را به دنبال خواهد داشت.

پیش‌نیاز استفاده از این روش انجام کامل طراحی است. این عمل باعث می‌شود تا مقایسه پیشنهادات با یکدیگر راحت‌تر صورت گرفته، ریسک پیشنهاد دهندگان کاهش یابد و در نتیجه قیمت واقع‌بینانه‌تر باشد.

در نحوه پرداخت نکات زیر بایستی مدنظر قرار گیرد:

– تهیه نمودار برنامه‌ریزی و زمان‌بندی که براساس آن بتوان درصد پیشرفت پروژه را در مقاطع مختلف کاری تعیین نمود.

– زمان پرداخت صورت وضعیت براساس بازه‌های زمانی مشخص و یا پیشرفت فیزیکی کار و یا هر دو صورت گیرد.

– مدارک لازم جهت ارائه توسط پیمانکار به منظور بیان درصد پیشرفت کار باید مشخص شود.

– وجود مرجع تصمیم گیر به منظور تایید درصد پیشرفت پروژه.

در صورت بروز فعالیت‌هایی علاوه بر تعهدات پیمانکار قیمت نیز تغییر می‌کند. این مساله باید در بند تغییرات قرارداد در نظرگرفته شده باشد، همچنین مشخص شود که در صورت عدم توافق طرفین چه رویه ای در پیش گرفته شود.

از جمله محاسن این روش آن است که کارفرما  لزومی ندارد به آنالیز هزینه‌های پیمانکار بپردازد هرچند اگر لازم بداند این موضوع می‌بایست در متن قرارداد ذکر شود.

استفاده از این روش در پرداخت حق‌الزحمه طراح در پروژه‌های نسبتاً کوچک امکان پذیر است. افزایش پیچیدگی پروژه و همچنین گسترش ابعاد پروژه باعث ناتوانی این روش در پرداخت حق‌الزحمه مشاور به دلیل گستردگی و ناشناختگی طراحی خواهد بود.

در پروژه‌های تحقیقاتی و پژوهشی از این روش به عنوان یکی از روش‌های متداول استفاده می‌شود.

3- روش پرداخت درصدی(  Cost plus )

در این روش کارفرما پرداخت‌ها را بر اساس هزینه های ساخت به علاوه درصد سود مورد توافق در هنگام عقد قرارداد انجام می‌دهد.

همانگونه که در راهنمای قراردادی DBIA ذکر شده است: روش Cost plus در مواقعی که پروژه را نمی‌توان به اندازه کافی تشریح کرده و پروژه دارای نقاط مبهمی می‌باشد،‌ مناسب است.[1]

با این حال باید به خاطر داشت که استفاده از این روش از معایب و ضعف‌های کارفرما می‌باشد زیرا :

– با توجه به درگیر شدن کارفرما در ریز مسایل مالی پروژه و نحوه هزینه شدن آن، اختلافات بسیاری در این زمینه با پیمانکار خواهد داشت.

– انتظارات مالی کارفرما در زمینه کنترل بودجه و بهینه‌سازی هزینه‌ها به دلیل ماهیت این روش محقق نخواهد شد.

از موضوعات مهم در این روش مشخص نمودن فعالیت‌هایی است که هزینه آن باید توسط کارفرما صورت پذیرد و فعالیتهایی که پیمانکار می‌بایست به عنوان هزینه‌های بالاسری در ضریب سود خود لحاظ کند.

در بخشی از اسناد قراردادی DBIA   مخارج قابل پرداخت در این روش را تشریح نموده است. هزینه‌های غیرقابل پرداخت به طور کلی به شرح زیر می‌باشد:

1- هزینه های سرمایه‌گذاری

2- حقوق و مزایای پرسنل پیمانکار که در دفتر مرکزی پیمانکار مستقر هستند.

3- مخارج نگهداری دفتر مرکزی و سایر دفاتر پیمانکار بجز دفتر مستقر در سایت

4- مخارج بالاسری عمومی که در سایر قرادادها به عنوان هزینه بالاسری لحاظ می‌گردد.

5- هزینه‌های ناشی از قصور و اهمال پیمانکار

در مورد حقوق بعضی از پرسنل دفتر مرکزی که به صورت 100% و تمام وقت مورد نیاز پروژه نمی باشند نظیر برنامه ریزان، ‌مهندسان ایمنی و حسابداران استانداردهایAIA² , EJCDC¹  قابل پرداخت توسط کار می‌دانند. آنها توصیه می‌کنند که کارفرما و پیمانکار مذاکراتی در زمینه نیاز دفتر مرکزی پیمانکار داشته مخارج و حقوق قابل پرداخت آنها را تعیین نمایند. DBIA  همچنین سایر مخارج پرسنل فوق الذکر نظیر هزینه تلفن، اجاره محل و … که قابل محاسبه نمی باشند را درون ضریب بالاسری پیمانکار در نظر می‌گیرد. [2و3 ]

روش Cost Plus کارفرما را قادر می‌سازد تا در زمینه انتخاب پیمانکار جزء بیشتر دخالت نماید. این دخالت و اظهارنظر می‌تواند در حد وتوی پیمانکاران جزء و یا مشارکت در زمینه انتخاب پیمانکاران جزء باشد. با این وجود میزان دخالت‌ها نباید به حدی باشد که توان مدیریتی و حق انتخاب پیمانکار اصلی را محدود نماید.

برخلاف روش Lump Sum که پرداختها براساس درصد پیشرفت کار می‌باشد، ‌نحوه پرداخت این روش براساس هزینه‌های مستقیم و هزینه‌هایی که اتفاق افتاده و توسط پیمانکار صورتحساب گردیده می‌باشد.

در مورد پرداخت‌هایی که در این روش برای خدمات طراحی انجام می‌گیرد،‌کمی پیچیده است. در صورتی که پیمانکار از مشاور طراحی به عنوان پیمانکار جزء استفاده می‌کند، ‌نحوه پرداخت‌های کارفرما براساس قرارداد بین پیمانکار و مشاورطراحی خواهد بود. اما در صورتی که طراحی توسط پرسنل پیمانکار صورت می‌گیرد می‌توان به روش‌های مختلف عمل کرد. اغلب کارفرمایان و پیمانکاران ترجیح می‌دهند که خدمات طراحی براساس نرخ‌های ساعتی مقطوع و یا درصدی از هزینه‌های اجرا محاسبه شود.

4- روش پرداخت درصدی با حداکثر قیمت

  (Cost plus with a Guaranteed Maximum Price)

این روش تلفیقی ار روش Cost Plus و روش Lump Sum است. در حقیقت در این روش کارفرما تنها هزینه‌های واقعی قابل پرداخت را می‌پردازد با این مزیت که مطمئن خواهد بود که هزینه پروژه از سقف بودجه مورد نظر تجاوز نخواهد کرد.

تعیین سقف پروژه لزوماً در ابتدای پروژه صورت نمی‌گیرد بلکه زمانی تعیین می‌شود که برنامه کارفرما برای رسیدن به قیمتی واقعی به اندازه کافی تشریح شده باشد. از این رو تعیین به موقع سقف پروژه نیاز به تجربه دارد. شایان ذکر است که سقف مالی پروژه می‌تواند در چند مرحله تعیین و نهایی شود.

در صورتی که هزینه تمام شده پروژه نسبت به سقف تعیین شده کمتر باشد، مقدار صرفه‌جویی شده به روش‌های مختلف تقسیم می‌شود.

1-      ساده‌ترین روش تقسیم میزان صرفه‌جویی شده براساس درصدی است که نسبت به میزان واقعی بودن سقف تعیین شده، مقرر می‌گردد.

2-      براساس میزان مبلغ صرفه‌جویی، درصدهای تخصیصی نیز تغییر می‌کند. به عنوان مثال هرچقدر مبلغ بیشتر شود سهم و درصد کارفرما نیز بیشتر خواهد بود.

3-5- روش پرداخت با نرخ مترمربع زیربنا :

این روش پرداخت جهت تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی کشور که سطح زیربنای آنها حداکثر دو هزار مترمربع است مورد استفاده قرار می‌گیرد [5 ] .

در این روش پیشنهاد قیمت پیمانکاران براساس مترمربع زیربنا خواهد بود به‌طوری که هزینه کارهای اجرایی خارج از ساختمان نظیر محوطه‌سازی و حصارکشی نیز در صورتی که از سی درصد برآورد هزینه‌های اجرای خود بنا بیشتر نباشد نیز در متراژ زیربنای ساختمان سرشکن می‌شود.

مواردی که باید قبل از انعقاد پیمان کاملاً رعایت شود تا اهداف این روش تامین شود به شرح زیر است.

1-    اعتبار پروژه انجام گرفته باشد.

2-    مناسب بودن زمین برای اجرای پروژه و رفع معارض از آن.

3-    مطالعه کامل و دقیق نقشه، مشخصات و مصالح مورد استفاده به منظور عدم تغییر نقشه، مشخصات فنی، مقادیر اقلام کار و یا مصالح پیش‌بینی شده.

4-    مدت انجام کار باید با توجه به شرایط کار، محل کار، منطقه مربوطه، فصل شروع، حجم عملیات و نوع کار به‌طور واقعی تعیین و در اسناد مناقصه درج گردد. این مدت نباید بیش از 24 ماه باشد.

5-    پس از محاسبه کلیه هزینه‌های ساخت بنا، محوطه‌سازی و … و پس از اعمال ضرایب مربوطه، مبلغ برآورد شده به عنوان مبنا و ملاک مقایسه صرفاً دراختیار دستگاه اجرایی خواهد بود.

6-    کار مورد نظر با ارائه سطح بنا، حدود سطح محوطه‌سازی، مقادیر حصارکشی، کارهای مشابه و حدود هزینه اجرای کار بدون ضمیمه نمودن ریز برآورد بین پیمانکاران به مناقصه گذاشته می‌شود.به دلیل مقطوع بودن قیمت، انجام دقیق متره و برآورد مورد نیاز است.

این روش موجب خواهد شد تا روند انجام محاسبات مالی و نظارت بر آن راحت‌تر انجام شود و در نتیجه دعاوی کمتر و اختلافات کمتری را در پروژه‌های کوچک خواهیم داشت.