عده ای از دست اندرکاران بازار مسکن جهش قیمت مسکن در آخرین ماه سال1391 را با سال های 1368 و 1386 مقایسه می کنند؛ سال هایی که به دلیل سیاست های دولت، قیمت مسکن به صورت لجام گسیخته افزایش یافت و خاطره آن دوران را در اذهان عمومی ماندگار کرد.
 
به هر حال از آغاز به کار دولت یازدهم، بازار مسکن وارد رکودی شده که درنهایت حدود 20درصد حباب قیمت ها در آن از بین رفته است. اما شماری از کارشناسان به تداوم روند رکود بازار مسکن خوش بین نیستند و معتقدند با توجه به دو موضوع فاصله میان عرضه و تقاضا و همچنین بی برنامگی دولت در حوزه مسکن، سال آینده افزایش قیمت در این بخش قطعی است. بیت الله ستاریان، استاد دانشگاه تهران و یکی از کارشناسان مسکن در این باره نقدهایی به برنامه های نصفه و نیمه دولت یازدهم در حوزه مسکن دارد. ستاریان با اشاره به ضرورت ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، برنامه های وزارت راه وشهرسازی برای نیل به این هدف را ناکارآمد می داند. او بر این باور است که دولت یازدهم برنامه ای روشن برای بخش مسکن ندارد.

بازار مسکن چند وقتی است در رکود به سر می برد و آمار خرید و فروش در آن کاهش یافته است. با توجه به وضع اقتصادی کشور این روند تا چه زمانی ادامه خواهد داشت؟

در ابتدا باید به این نکته اشاره کنم که بازارهای اقتصادی تا به حال معطل تعیین تکلیف خطوط اقتصادی و سیاسی دولت بودند و بحث بعدی نیز تثبیت در بعضی بازارهاست که سودهای آنی را به دنبال دارند مانند سکه، طلا و ارز. این بازارها از رونق همیشگی خالی خواهند شد و سرمایه ها به سمت بازارهایی که مطمئن ترند مانند تجارت (واردات و صادرات) و املاک خواهند رفت.

وضع قیمت ها در بخش مسکن چگونه خواهد بود؟

به سمت افزایش قیمت مسکن می رویم. وقتی بازار ارز و طلا به ثبات می رسد، سرمایه ها به سمت بازار مسکن می رود. البته مسکن از این بابت افزایش قیمت نخواهد داشت که بازار، جاذبه سرمایه گذاری دارد، بلکه به دلیل عدم تعادل میان تقاضا و عرضه در بازار مسکن، قیمت ها افزایش خواهد یافت. تقاضا در حال حاضر بسیار زیاد است، اما عرضه کم بوده و کمبود مسکن بسیار حس می شود.

برای ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا چه باید کرد؟

برای آن که بازار مسکن بتواند پاسخگوی نیازها باشد، نیازمند سرمایه است تا متقاضیان مطلق به متقاضیان موثر تبدیل شوند. این سرمایه را در شرایط فعلی در اختیار نداریم.

سیاست های دولت در این بخش را چگونه ارزیابی می کنید؟ برخی از کارشناسان و صاحبنظران معتقدند دولت یازدهم برنامه مشخصی برای مسکن کشور ندارد.

در بخش مسکن متاسفانه سیاستی را ندیدیم. شاید هم مقداری زود باشد که انتظار داشته باشیم وزیر راه ظرف 5 ماه بتواند برنامه ای برای این بخش با این همه مشکلات و معضلات ارائه کند. هنوز برنامه روشن و مسجلی که با زوایا و نکات دقیق تنظیم شده باشد را ندیده ام.

البته چند وقتی است وزارت راه از مسکن اجتماعی به عنوان یکی از طرح های احتمالی برای بازار مسکن نام می برد.

این برنامه فعلا در حد حرف است و رئوس کلی آن مشخص شده است. اگر بخواهیم یک برنامه را تجزیه و تحلیل کنیم باید حتما تمام زوایای طرح مشخص باشد.

تعدادی از مسئولان دولتی و کارشناسان می گویند مسکن اجتماعی همان تجربه سال هایی است که آخوندی وزیر مسکن دولت دوم هاشمی، آن را اجرا کرد.

این حرف را می زنند، اما کدام برنامه. آن زمان هم آقای آخوندی برنامه روشنی به عنوان مسکن اجتماعی نداشت که بگوییم مسکن اجتماعی امروز همان برنامه 18سال پیش است.

در موضوع مسکن حمایتی هم دولت می گوید قصد پرداخت وام مسکن 6برابر ودیعه را دارد، اما آیا سیستم بانکی توان پرداخت این رقم تسهیلات را دارد؟

مشکل ما همین است؛ چراکه چنین منابعی را در اختیار نداریم. منابع کشور خیلی محدودتر از این ارقام است که براساس آن بتوانیم وام 6برابر ودیعه تسهیلات پرداخت کنیم. اساسا مسکن کشور با منابع داخلی قابل پوشش و تامین نیست. برای آن که بتوانیم تولید بسیار زیادی در حد یک میلیون واحد مسکونی در سال داشته باشیم نیازمند سرمایه گذاری و منابع مالی خارجی هستیم.

برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی چه میزان منابع مالی نیاز است؟

حداقل 400 تا 500هزار میلیاردتومان.

استفاده از سرمایه های خرد مردم یکی از برنامه های دولت برای راه اندازی صندوق های پس انداز مسکن است. اصولا دولت چقدر می تواند سرمایه های مردمی را جذب این صندوق ها کند؟

از یک سو کل نقدینگی کشور جوابگوی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی نیست و از سوی دیگر نمی توان کل نقدینگی را درگیر بخش ساختمان کرد. در بخش املاک و مسکن حداکثر باید 10درصد نقدینگی کشور درگیر شود و نمی توان 100درصد نقدینگی یک مملکت را درگیر بخش ساختمان کرد.

یعنی حدود 50 هزار میلیارد تومان نقدینگی؟

بله تقریبا. بیش از این رقم را نمی توانیم جذب کنیم. بر این اساس مجبوریم یا نقدینگی را افزایش دهیم یا از منابع مالی خارجی استفاده کنیم.

منابع مالی خارجی چگونه باید در بخش مسکن کشور جذب شود؟

به عنوان نمونه به صورت فاینانس. البته لازمه این کار تغییر نگرش جدید در اقتصاد کلان است تا انتظار داشته باشیم سرمایه های خارجی وارد کشور شود. این بدین معناست که باید تغییرات کلی در اقتصاد ایران بدهیم.

چه تغییراتی؟

مثلا آزادسازی اقتصاد، توجه بسیار زیاد به بخش خصوصی و آزاد کردن سرمایه گذاری خارجی در ایران.

گفتید حدود 10درصد نقدینگی کشور (حدود 50هزار میلیاردتومان) باید درگیر بخش مسکن شود، اما آیا با سود بانکی کنونی می توان این میزان نقدینگی را جذب کرد؟

نکاتی از این دست بسیار پیچیده است و در اختیار وزیر یا حتی دولت نیست که بخواهند آن را حل کنند، بلکه باید کل اقتصاد کشور متحول شود تا به این اهداف برسند.

چقدر زمان برای متحول شدن اقتصاد کشور نیاز است؟

حداقل تا 5 سال آینده نمی توان انتظار داشت در بخش مسکن برنامه روشنی داشته باشیم.
 
با این تفاسیر پیش بینی شما از وضع مسکن در سال1393 چیست؟

مسکن در سال آینده به شدت با افزایش قیمت روبه رو خواهد شد. امکان ندارد وزیر راه وشهرسازی برنامه کوتاه مدت تاثیرگذار برای بخش مسکن داشته باشد. مسکن برنامه های بلندمدت می خواهد، یعنی برای بازدهی برنامه های مسکن باید 4 تا 5سال انتظار کشید.

می توان گفت رکورد معاملات در سال1393 خواهد شکست؟

خیر، مشخص نیست. به این دلیل که مساله مذکور به گردش نقدینگی برمی گردد و این که چگونه این نقدینگی حرکت خواهد کرد.

وقتی قیمت ها افزایش می یابد عملا قدرت خرید مردم نیز به همان اندازه کاهش می یابد و آمار معاملات نیز به تبع آن روند نزولی در پیش خواهد گرفت.

بله. البته وقتی بانک مرکزی سکه و ارز می فروخت، مشخص شد نقدینگی بیش از آن است که دولت حساب می کند. چراکه هرچه بانک مرکزی ارز و سکه داد بخش خصوصی و سرمایه های خرد مردم آن را جذب کردند.

سیاست های بانک مرکزی به خصوص در حوزه مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟

با توجه به عمر چند ماهه دولت، نمی توان نظر روشنی در این باره داد. اهداف درنظرگرفته بانک مرکزی شاید اهداف خوبی است، اما موضوع مهم این که قرار است چه زمانی به این اهداف برسیم.

دولت قصد افزایش سقف تسهیلات مسکن مهر را دارد. این اقدام چه تاثیری بر اقتصاد کشور خواهد داشت؟

اگر چنین کاری را انجام دهند هر نوع سرمایه گذاری، مشکلات مضاعفی را به دنبال خواهد داشت. اگر قرار باشد به صورت کلی در این باره تصمیم گیری کنند دچار همان مشکلاتی می شوند که گریبان دولت های نهم و دهم را گرفت. بنابراین باید تقسیم بندی شود که کدام واحد مسکن مهر شامل این افزایش تسهیلات می شود. برای هر پروژه ای باید نسخه مختص همان پروژه پیچیده شود.

شما همچنان معتقدید بخشی از پروژه های مسکن مهر باید تخریب شود؟

بله، بخشی از واحدهای این طرح باید کلا تخریب شود، بخشی از پروژه ها ادامه یابد و بعضی از پروژه ها را نیز می توانند متوقف کنند تا در دوره های بعدی به آنها رسیدگی شود.

به گفته قائم مقام وزیر راه وشهرسازی در طرح مسکن مهر افزایش سقف تسهیلات شامل 200 تا 300هزار واحد مسکونی می شود.

دقیقا، باید افزایش تسهیلات انتخابی باشد و به آنها تسهیلات بیشتری داده شود.

بانک مسکن در حال رایزنی برای افزایش تسهیلات خرید و ساخت مسکن است، به نظر شما در صورت موافقت دولت این برنامه چه اثراتی دارد؟

در هر صورت برای افزایش وام خرید یا ساخت مسکن دولت باید دست بانک ها را مقداری باز بگذارد. با این کار رونقی در بازار ایجاد می شود که افزایش تولید مسکن را به دنبال خواهد داشت. تا زمانی که رونق نباشد تولیدی در بخش ساخت وساز کشور روی نخواهد داد.