نظر رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در مورد آینده بازار مسکن
مسكن در ايران تابعي از قيمت نفت است. در واقع بازار مسكن نفتي است و كاملا به نوسانات بازارجهاني نفت و ميزان فروش نفت ايران وابسته است.به‌عنوان مثال اگر نمودار‌ها و سيكل‌هاي دوره‌هاي رونق و ركود مسكن را بررسي كنيد متوجه مي‌شويد كه روند معاملات مسكن يك همبستگي كامل با كاهش يا افزايش قيمت نفت دارد به اين معنا كه هر زمان كه قيمت نفت افزايش يابد بخش مسكن با رونق مواجه مي‌شود و در زمان كاهش قيمت نفت اين بازار دچار ركود مي‌شود.
به بيان بهتر رابطه تعريف شده بين قيمت نفت و دوره‌هاي رونق و ركود بخش مسكن وجود دارد. ما اين سيكل‌ها را در مركز پژوهش‌هاي مجلس بررسي كرديم و متوجه شديم تقدم نوسان‌هاي قيمت نفت با يك تأخير مشخص اثرش را روي بازار مسكن نشان مي‌دهد.
ريشه اصلي همبستگي قيمت نفت و بازار مسكن اين است كه بخش عمده رونق بازار مسكن در اختيار دولت است چرا كه خود دولت بزرگ‌ترين متقاضي بخش مسكن است. وقتي ما از مسكن صحبت مي‌كنيم صرفا از ساختمان يا اتاق صحبت نمي‌كنيم بلكه منظورمان حوزه ساخت‌وساز است.
از سویی بخش عمده تقاضاي دولت در حوزه‌هاي عمراني است. تقاضاي دولت براي اجراي پروژه‌هاي عمراني منجر به تحريك بخش مسكن مي‌شود بنابر اين وقتي بودجه‌هاي عمراني كاهش پيدا مي‌كند بازار مسكن هم دچار ركود مي‌شود. در شرايط حاضر ۸۰تا۸۵درصد ساختار بودجه ايران مربوط به هزينه‌هاي جاري دولت و ۱۵تا ۲۰درصد بودجه‌هاي عمراني است.
در بودجه‌هاي جاري اين الزام وجود دارد كه هزينه‌ها پرداخت شود اما در بخش عمراني اين الزام وجود ندارد، بنابراين نخستين جايي كه با كاهش منابع در بودجه سالانه مواجه مي‌شود بودجه‌هاي عمراني است.
دولت‌ها چون الزام دارند معمولا وقتي نقدينگي و تخصصي‌ها كم مي‌شود از بخش عمراني كم مي‌كنند و به بخش بودجه‌هاي جاري اضافه مي‌كنند و اين مقدار حتي ممكن است تا ۱۰درصد نيز افزايش يابد. در چنين شرايطي كاهش درآمد‌هاي نفتي باعث شده است كه كمترين ميزان جذب بودجه‌هاي عمراني در سال‌هاي گذشته اتفاق بيفتد.
به‌طور ميانگين در طول سال‌هاي قبل سالانه ۲۰هزار ميليارد تومان به بخش‌هاي عمراني اختصاص پيدا كرده است، اين مقدار بودجه به ميزان ۴۰درصد از منابعي است كه هر سال صرف پرداخت يارانه مي‌شود.
با مقايسه بودجه‌هاي عمراني با هزينه پرداخت يارانه متوجه مي‌شويم كه مقدار بودجه‌هاي عمراني عدد چندان زيادي محسوب نمي‌شود به اين ترتيب وقتي بودجه‌هاي عمراني ظرف سال‌هاي قبل رفته رفته كاهش يافته است اثرش را به مرور بر بخش ساخت‌وساز به‌طور كامل نمايان مي‌كند.
هر زمان كه درآمد‌هاي نفتي افزايش يابد سهم بودجه‌هاي عمراني هم افزايش مي‌يابد در نتيجه تقاضا در بازار تحريك مي‌شود و اثر اين تحريك تقاضا در همه بخش‌ها ديده مي‌شود. در واقع تحرك در حوزه طرح‌هاي عمراني ساير بخش‌ها را نيز وادار به تحرك مي‌كند. به اين ترتيب همانطور كه گفتم يك رابطه كاملا تعريف شده در اقتصاد ايران بين قيمت نفت و رونق و ركود در بخش ساخت‌وساز وجود دارد، بنابراين تا اين وضعيت بهبود پيدا نكند پيش‌بيني رونق معاملات مسكن دشوار است.
در كنار اين عامل موضوعات ديگري مانند تأمين مالي بخش مسكن، نرخ بهره بانكي، دسترسي به منابع مالي، سياست‌هاي دولت در بخش مسكن در دوره‌هاي رونق و ركود بخش مسكن مؤثرند.
يكي ديگر از دلايل ركود بخش مسكن ساخت و ساز‌هاي بيش از حد سال‌هاي گذشته است هم‌اكنون پيش‌بيني مي‌شود كه حدود يك ميليون واحد مسكوني خالي از سكنه است و در استان‌هاي ديگر نيز به همين شكل است.اين به اين دليل است كه درسال‌هاي قبل با ديد سرمايه‌گذاري به اين بخش نگاه شده است و متناسب با نياز بازار نبوده است در عين حال اگر يك شوك به اقتصاد وارد شود كه منجر به رشد قيمت‌ها شود دوباره تحركي در حوزه مسكن ايجاد خواهد شد.
با توجه به عوامل اقتصادي تأثير‌گذار بربخش مسكن پيش‌بيني اين است كه دست‌كم در كوتاه‌مدت بازار مسكن با هيچ رونقي مواجه نخواهد شددر واقع تا يكي دو سال آينده اتفاق جديدي در بخش مسكن نخواهد افتاد.
اگر قيمت نفت دوباره افزايش يابد و به شرايط قبل برگردد طبيعي است كه بودجه‌هاي عمراني دولت هم رشد مي‌كندو تقاضا در بخش مسكن تحريك مي‌شود و اين موضوع مي‌تواند منجر به رشد دوباره بخش مسكن شود در غيراين صورت رويه كنوني ادامه خواهد يا فت و دست‌كم رونق به كندي اتفاق خواهد افتاد.
* محمدرضا پورابراهیمی رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس
آرشيو اخبار سايت...