اطلاعات جديد از نوسانات قيمت مسكن در كل كشور نشان مي‌دهد، شهر تهران در نيمه اول امسال نه‌تنها نسبت به سال قبل، به آرامش و ثبات نسبي رسيده كه در مقايسه با ساير شهرهاي اصلي كشور –مراكز استان‌ها- ركورد «كمترين رشد قيمت» را نيز در اختيار گرفته است.
معاونت مسكن وزارت راهوشهرسازي با انتشار نتايج آماري از اوضاع كشوري مسكن، متوسط قيمت آپارتمان‌هاي معامله شده در 31 شهر اصلي در نيمه اول سال93 را اعلام كرد. بر اين اساس، قيمت مسكن در شهر تهران طي نيمه اول امسال، با ثبت كمترين نرخ رشد در مقايسه با ساير مراكز استان‌ها، معادل 8/4 درصد نسبت به متوسط یکسال 92 افزايش پيدا كرده، در حالي كه متوسط قيمت كشوري در اين مدت، 4/12 درصد رشد داشته است.
در رده‌بندي شهرهاي اصلي به لحاظ نرخ رشد مسكن، شهركرد با 32درصد افزايش قيمت، در صدر بيشترين تورم مسكن طي نيم‌سال93، معرفي شده است.
اين اطلاعات معاونت مسكن كه در مقايسه با آخرين گزارش مركز آمار، جديدتر محسوب مي‌شود، حكايت از آن دارد كه ميانگين قيمت هر مترمربع خانه يا آپارتمان در كل كشور طي نيمه‌اول امسال به 2 ميليون و 800 هزار تومان رسيده كه 4/12درصد نسبت به ميانگين سال92 افزايش يافته است.
در گزارش معاونت مسكن، متوسط قيمت كشوري در يك‌سال92 مترمربعي 2 ميليون و 500 هزار تومان اعلام شده در حالي كه، شهريور امسال، مركز آمار با انتشار گزارشي، متوسط قيمت كشوري مسكن در سال92 را معادل يك ميليون و 433 هزار تومان عنوان كرده بود.
بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درباره اختلاف 7/1 برابري بين آمار وزارت راهوشهرسازي و مركز آمار از قيمت كشوري مسكن در يك‌سال92 حاكي است: معاونت مسكن اين وزارتخانه، براي محاسبه قيمت كشوري، وزن مربوط به حجم معاملات و قيمت مسكن شهر تهران را به‌طور كامل در محاسبات خود لحاظ مي‌كند و در عين حال، حجم و قيمت معاملات ساير شهرها را نيز در محاسبه قيمت ميانگين، در نظر گرفته است. با اين حال، مركز آمار و معاونت مسكن هر دو، از يك سامانه اطلاعاتي – سامانه رهگيري معاملات مسكن- قيمت واحدهاي مسكوني معامله شده در شهرها را استخراج مي‌كنند، اما اين دو نهاد در نحوه دريافت و گزينش اطلاعات و اينكه مثلا چه نوع معاملاتي با توجه به قيمت غيرطبيعي يا مساحت فوق‌العاده بزرگ يا بي‌نهايت كوچكي كه دارد، نبايد در محاسبات نرخ ميانگين لحاظ شود، روش‌هاي متفاوتي به‌كار مي‌گيرند.
اين تفاوت‌ها در نحوه محاسبه، باعث شده از نظر معاونت مسكن وزارت راهوشهرسازي، ميانگين قيمت آپارتمان در كل كشور در سال92 مترمربعي 2 ميليون و 500 هزار تومان برآورد شود در حالي‌كه مركز آمار، ميانگين را در حد يك ميليون و 433 هزار تومان مي‌داند.
نزول نرخ رشد كشوري؛ ادامه دارد؟
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، براساس اطلاعات معاونت مسكن، ميانگين قيمت آپارتمان در كل كشور از متري 5/2 ميليون در يك‌سال92 به 8/2 ميليون در نيمه اول93 رسيده كه 4/12 درصد افزايش نشان مي‌دهد.
اما اين ميزان رشد در مقايسه با افزايش 7/31 درصدي قيمت در سال92، بيانگر «افت شتاب قيمت مسكن در سطح كشور در سال93» است.
با اين حال، ميزان كاهش نرخ رشد كشوري در مقايسه با تغييرات نرخ رشد در تهران، نشان مي‌دهد: ركودي كه از اوايل سال92 در بازار مسكن شهر تهران به شكل كاهش قيمت و حجم معاملات و سپس افت ساخت‌وساز، برقرار شد با تاخير چندماهه، به ساير مراكز استان‌ها در حال سرایت است.
در تهران سال گذشته، ميانگين قيمت مسكن حدود 30 درصد افزايش پيدا كرد در حالي كه سال91، رشد 50 درصدي را تجربه كرده بود. در نيمه اول امسال نيز، قيمت مسكن در تهران نسبت به يك‌سال92 معادل 8/4 درصد افزايش يافت؛ در نتيجه بازار مسكن تهران هم‌اكنون به اوج دوره ركود و همين‌طور افت قيمت رسيده است. اما در ساير شهرها، با توجه به تورم 4/12درصدي در بازار مسكن كشوري طي نيمه اول امسال، همچنان زمان براي ثبت نرخ رشد تك‌رقمي وجود دارد.
در عين حال، تورم مسكن در كل كشور طي نيمه اول93 به نصف تورم 7/31 درصدي يك‌سال92 رسيده است كه اين خود حكايت از تعديل نسبي قيمت‌هاي كشوري دارد.
رشد كشوري بالاتر از تورم
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، درباره ادامه‌دار بودن روند كاهش نرخ رشد قيمت مسكن در كل كشور، دو دليل را مي‌توان مطرح كرد.
دليل اول، همان رابطه تقدم و تاخر بين ركود حداكثري بازار مسكن تهران و ساير شهرها است كه در بالا به آن اشاره شد. در قالب اين استناد، انتظار مي‌رود نرخ رشد قيمت كشوري، در نيمه دوم امسال به مراتب كمتر از سطح كنوني 4/12درصد شود.
اما دليل دوم، به مقايسه نرخ تورم و نرخ رشد اسمي قيمت مسكن برمي‌گردد.
در نيمه اول امسال، اگر چه ميانگين قيمت مسكن در تهران 8/4 درصد نسبت به ميانگين يك‌سال92 افزايش پيدا كرد اما در مقايسه با تورم عمومي –رشد شاخص بهاي انواع كالا و خدمات- رشد واقعي قيمت مسكن، منفي بوده است. در اين مدت، شاخص كل رشد 11 درصدي را تجربه كرده و در واقع، ميزان رشد قيمت مسكن در تهران حدود 6 واحد درصد كمتر از نرخ تورم عمومي بوده است.
با اين حال، نرخ رشد قيمت كشوري مسكن در نيمه اول امسال معادل 4/1 واحد درصد، بيشتر از تورم عمومي بوده است و ارزش واقعي املاك مسكوني كل كشور برخلاف تهران، به جاي رشد منفي، با رشد مثبت مواجه شده است.
به اين ترتيب، با توجه به اينكه در دوران ركود، معمولا روند كاهش قيمت تا حد منفي‌شدن نرخ رشد واقعي، ادامه پيدا مي‌كند و اين اتفاق ظرف ماه‌هاي اخير براي بازار مسكن تهران به وقوع پيوسته، مي‌توان پيش‌بيني كرد در ماه‌هاي آينده، جريان افت قيمت كشوري تا نقطه‌اي كمتر از سطح تورم عمومي، ادامه خواهد يافت.
معاونت مسكن در اطلاعات تازه‌اي كه منتشر كرده، 31 مركز استان را به لحاظ نرخ رشد قيمت مسكن در نيمه اول سال93، رتبه‌بندي كرده و شهر تهران را در رتبه اول «كمترين رشد قيمت مسكن» معرفي كرده است. بر اين اساس، تهران در اين مدت با كمترين رشد قيمت در مقايسه با 30 شهر اصلي ديگر كشور روبه‌رو شده كه در حد 8/4 درصد بوده است. در مقابل، شهركرد مركز استان چهارمحال و بختياري، بيشترين نرخ رشد قيمت در بازار مسكن را تجربه كرده طوري كه ارزش خانه‌هايي كه در نيمه اول امسال در اين شهر، معامله شدند 9/31 درصد نسبت به ميانگين يك‌سال92، افزايش قيمت داشته‌اند. بعد از شهركرد، بندرعباس در مقام دوم بيشترين رشد قيمت به اندازه 6/29درصد قرار دارد.
در اين رده‌بندي، پنج شهر گران به لحاظ بيشترين قيمت مسكن نيز به ترتيب، تهران، اصفهان، شيراز، همدان و اراك معرفي شده‌اند. پنج شهر ارزان‌قيمت نيز به ترتيب ايلام به‌عنوان ارزان‌ترين شهر، بيرجند، خرم‌آباد، ياسوج و زاهدان هستند.