حلقه هاي بعدي تامين مالي مسكن

در اين راستا به بانک ها اجازه اعطاي تسهيلات خريد مسکن داده شد و سقف تسهيلات صندوق پس انداز مسکن به طور متوسط سه برابر شد. اين طرح از هم اکنون همهمه اي در ميان خانوارها به راه انداخته است و با مثبت کردن انتظارات در سمت تقاضاي موثر مسکن، به طور حتم منجر به رشد سرمايه گذاري در ساخت و ساز مسکن در سال جاري و سرعت يافتن تكميل طرح هاي نيمه تمام خواهد شد. اگرچه اين طرح در مهر ماه سال 1392، حدود 20 ماه پيش، از سوي وزارت راه و شهرسازي به دولت و بانک مرکزي پيشنهاد شده بود اما در هرصورت اين تصميم ديرهنگام در اواخر ارديبهشت امسال نهايي و حرکت مثبتي به سوي تقويت نظام تامين مالي مسکن برداشته شد تا شايد بازار مسکن از رکود عميق كنوني که به استناد آمار و ارقام هر ماه شديدتر شده و همچنان نيز ادامه دارد، رهايي يابد. آخرين وضعيت معاملات در بازار مسکن تهران که به نوعي دماسنج بازار مسکن در کل کشور است بيانگر کاهش 32 درصدي حجم معاملات در فروردين 94 نسبت به دوره مشابه است.
دولت در حركت به ساماندهي بازار مسكن نبايد تنها به اين تصميم بسنده كند. دولت يازدهم از موقعيت خوبي برخوردار است تا با تکميل اين روند، به نوعي حلقه مفقوده نظام برنامه ريزي خرد و کلان مسکن در کشور را به طور جدي ترميم کند. از نگاه خرد، خانوار بايد بداند که با چه رفتار اقتصادي مي تواند مالک مسکن شود و دولت ها نيز ابزار کافي به منظور برنامه ريزي در بخش مسکن و اصلاح رفتار اقتصادي خانوار در اختيار داشته باشند. اين رويکرد نيازمند ارائه پاسخ شفاف به يک سوال بنيادين در حوزه اقتصاد مسکن است! آيا وظيفه دولت دخالت مستقيم در خانه سازي براي خانوارهاي ايراني است يا بايد بستر دسترسي به مسکن و سرپناه را متناسب با نيازها و سلايق خانوارها فراهم کند؟
مطابق اصل 31 قانون اساسي؛ داشتن مسکن متناسب با نياز، حق هر فرد و خانوار ايراني است و دولت موظف است با رعايت اولويت براي آنان که نيازمندترند زمينه اجراي اين اصل را فراهم کند. بنابراين وظيفه دولت زمينه سازي است. تجربه و روال جاري در تمام کشورهاي در حال توسعه و توسعه يافته نشان مي دهد که مهم ترين حوزه عمل دولت براي فراهم کردن زمينه خانه دار کردن خانوارها، حوزه تامين مالي مسکن است. در اقتصاد ايران نيز سال ها است كه وقت آن رسيده، وابستگي توان مالي خريد مسکن به ثروت و پس انداز نسل هاي پيشين کاهش يابد و هر نسلي به واسطه تلاش خود مالک مسکن شود. درواقع آنچه اقتصاد مسکن در ايران از آن رنج مي برد عدم برخورداري از نظام و نهادهاي تامين مالي بخش مسکن است و تا اين ضعف برطرف نشود تغيير محسوسي در اين حوزه رخ نخواهد داد. کالاي مسکن حاصل بلوغ علمي و هنري يک کشور است و نظام تامين مالي آن حاصل بلوغ و توسعه يافتگي اقتصادي آن کشور، بنابراين متناسب با بلوغ اقتصادي هر کشور بايد نظام تامين مالي مسکن نيز در آن کشور طراحي و نهادهاي مربوطه نيز تشكيل شوند.
در واقع فقدان نظام ناكارآمد تامين مالي مسكن منجر به اقدامات هيجاني در دولت هاي مختلف شده است. به عنوان مثال، مسکن مهر نتيجه فقدان نظام تامين مالي مسکن در کشور بود. اقتصادي که بانک هاي آن اجازه پرداخت تسهيلات مسکن نداشته باشند و تنها يک بانک اجازه اعطاي تسهيلات خريد مسکن آن هم کمتر از 10 درصد متوسط قيمت مسکن را داشته باشد چگونه مي تواند برنامه خانه دار کردن همه اقشار هدف را اجرا کند؟
اكنون براي پيشگيري از تكرار تجربه هاي ناكام گذشته بايد ساختار بازار مسکن و نظام برنامه ريزي در بخش مسکن تقويت شود. مهم ترين اثر مثبت دولت يازدهم در حوزه مسکن ساختارمند کردن نظام تصميم گيري خرد و کلان در اين بخش است. وزير راه و شهرسازي در دوره فعلي به درستي نقطه ضعف بخش مسکن را شناسايي کرده و درصدد است نهادهاي بازار را در اين بازار تقويت کند. در مهر ماه سال 1392، در اوايل شروع به کار دولت يازدهم طرحي از جانب وزارت راه و شهرسازي به دولت پيشنهاد شد که نقطه ضعف اصلي اقتصاد مسکن را هدف گيري کرده بود. اين طرح با عنوان ساز و کار مالي برنامه هاي حمايتي بخش مسکن، به دولت ارائه شد و محورهاي اصلي آن ارتقاي جايگاه صندوق هاي پس انداز مسکن، توسعه بازار تسهيلات رهني و نهادسازي مالي به منظور اجراي مسکن اجتماعي است. بخشي از اين پيشنهاد بعد از گذشت 20 ماه در جلسه اخير شوراي پول و اعتبار تصويب شد و اثرگذاري صندوق پس انداز مسکن در نظام تامين مالي مسکن تقويت شد. اين تصميم قدمي به سوي جلو است. نظام پس انداز و تشويق خانوارهاي ايراني به پس انداز براي خانه دار شدن سال ها حلقه مفقوده نظام تصميم گيري خانوارهاي ايراني است. با برداشته شدن اين گام اکنون نوبت به ادامه فرآيند تکميل نظام تامين مالي بخش مسکن رسيده است تا برنامه هاي حمايتي در اين بخش در قالب نظامات تامين مالي اجرا شوند. مسکن اجتماعي فارغ از نام آن برنامه اي است که مخاطب آن گروه هاي کم درآمد جامعه است. اگر نظام تامين مسکن اجتماعي که زيرمجموعه نظام تامين اجتماعي کشور به شمار مي آيد از هم اکنون پيش بيني و طراحي نشود، فضاي سياسي-اجتماعي ايران مستعد پذيرش طرح نسنجيده ديگري همچون طرح هاي دولت هاي قبلي در دولت هاي آتي خواهد بود.اگر نهادهاي توسعه گر و چارچوب هاي نظارتي پيشرفته در بازار مسکن ايران احيا نشوند، اين بازار مستعد فعاليت بنگاه هاي اقتصادي به ظاهر توسعه گري خواهد بود که بدون تبعيت از هرگونه مقرراتي پس اندازهاي عمومي را جمع آوري کرده و لجام گسيخته آن را در اقتصاد به حرکت مي اندازند.
دولت يازدهم فرصت گرانبهايي را در اختيار دارد که با تدبيري بنيادين، اميد به ساماندهي بازار مسکن را زنده کند. عمر دولت محدود است. قريب به 20 ماه طول کشيد تا دولت و بانک مرکزي يکي از راهکارهاي وزارت راه و شهرسازي را بپذيرند. خوشبختانه پيشنهادهاي ديگري نظير اصلاح نقش بانک مسکن به عنوان يک بانک توسعه اي، راه اندازي موسسات پس انداز و تسهيلات مسکن، حساب هاي اماني پيش فروش مسکن، صندوق ضمانت تسهيلات رهني، نهادهاي پوشش ريسک ساخت و ساز، نهادهاي تضمين کيفيت مسکن و ... نيز از جانب متولي بخش مسکن کشور مطرح شده است که بيانگر چرخشي بنيادين در رويکرد سياست گذاري در بخش مسکن است. بايد توجه داشت شرايط آرام فعلي در بازار مسکن به انتظار فرصتي براي جهش هاي نامطلوب اقتصادي است و تنها درمان آن نهادسازي و نظام سازي صحيح و کاناليزه کردن نيروي بخش مسکن در جهت تقويت توليد داخلي است.