اصول و مقررات پیمان
مدافعان و مخالفان قانون پیش فروش ساختمان
بر این اساس وزیر راه و شهرسازی در 21 شهریور ماه دستورالعمل قانون پیش فروش ساختمان را ابلاغ کرد که طبق آیین‌نامه قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی و ارائه شناسنامه فنی ساختمان، بیمه بودن ساختمان پیش فروش و همچنین داشتن سند رسمی از ضوابط مورد تأکید در آن است.
بر اساس این گزارش، نقش مهم این دستورالعمل، جلوگیری از وقوع جرم در بخش پیش فروش ساختمان عنوان شده است؛ چرا که در سال‌های اخیر دستگاه قضایی با انبوهی از پرونده‌های قضایی مرتبط با پیش فروش مسکن و تخلفات آن روبه‌رو بوده است.
حال اگرچه با ابلاغ دستورالعمل اجرایی، قانون پیش فروش ساختمان تا حدود زیادی امکان اجرا پیدا کرده و دولت تأکید دارد که این آیین‌نامه می‌تواند جلوی بسیاری از تخلفات در حوزه پیش فروش ساختمان و بی‌اعتمادی مردم نسبت به آن را بگیرد و درنهایت به رونق بازار مسکن بینجامد، اما دراین میان انتقادات زیادی هم از سوی فعالان ساختمانی نسبت به آن وارد شده است.
مخالفت انبوه سازان با قانون پیش فروش
بر این اساس انبوه‌سازان با انتقاد از اینکه در قانون پیش فروش ساختمان فقط به خریداران توجه شده است، هشدار داده اند که وارد حوزه پیش‌فروش ساختمان نخواهند شد و صرفا عده کمی از انبوه‌سازان و سازندگان، تسلیم قانون جدید پیش فروش ساختمان خواهند شد.
آنها با اعتقاد به اینکه قانون جدید پیش فروش ساختمان کارایی چندانی در کاهش تخلفات و مراجعه به دستگاه‌های قضایی به خاطر کم کاری سازنده‌ها نخواهد داشت بر این باورند که این قانون به نفع خریداران مسکن تدوین شده است، بنابراین سازنده‌ها سعی خواهند کرد وارد پیش فروش ساختمان نشوند، چرا که اگر به تعهدات خود عمل نکنند تضامین سخت‌گیرانه‌ای برای آنها در نظر گرفته شده است. در حالی که برای خریداران نیز باید این تضامین درنظر گرفته شود.
همچنین انبوه سازان با اشاره به برخی اشکالات این قانون می گویند: قانون پیش‌فروش ساختمان ظلم به خریداران مسكن و انبوه سازان است و به بن‌بستی برای فروش واحدهای مسکونی انبوه‌سازان تبدیل شده است.
به اذعان آنها در این قانون برای ناظر پروژه وظایفی تعریف شده که در حد وظایف قبلی وی نبوده و نگرانی هایی را برای او به وجود می آورد. همچنین قوانین بانكی اجازه آن را نمی دهد تا فروشندگان اسناد خرید را به شخص پیش خریدار منتقل كنند. اشكال در انتقال و ابطال اسناد و نیز مسایل فنی مربوط به شناسنامه فنی ملکی از اشکالاتی است که باید در این قانون بازنگری شود. چرا که مشكلات مربوط به قانون پیش فروش ساختمان، تنها به شناسنامه فنی ملكی مربوط نمی شود كه بگوییم با حل این مشكل، تمامی ایرادات وارد به این قانون حل می شود.
به گزارش «صما» مسئولان صنف اتحادیه مشاوران املاک، دیگر گروه مخالفان اجرای قانون پیش فروش ساختمان را تشکیل می دهند. آنها با اشاره به اینکه قانون پیش فروش ساختمان باید بازنگری شود، بر این باورند که این قانون به علت نبود زیرساخت های لازم قابلیت اجرا در جامعه را ندارد و مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در عمل نمی توانند این قانون را اجرا کنند.
قانون جامع پیش فروش از نگاه مجلسی ها
با این حال تعدادی از اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ضمن موافقت با این قانون معتقدند: هدف قانونگذار پیشگیری از پیامدهای منفی و معضلات اجتماعی بوده و قانون پیش فروش ساختمان، جامع و شفاف است و نیاز به بازنگری ندارد.
به گفته مجلسی ها در برخی موارد سازندگان بدون گرفتن پروانه ساختمانی اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی می کردند و
این قانون در جهت جلوگیری از کلاهبرداری ها در حوزه پیش فروش ساختمان تصویب شده است. در این قانون مشخصات ملک پیش فروش از جمله شناسنامه فنی، سند مالکیت و پروانه ساختمان الزامی عنوان شده و تا زمانی که ملک به پیشرفت ۳۰ درصدی نرسیده است، نباید پیش فروش شود. همچنین برای تبلیغ این واحدها، شرایطی در نظر گرفته شده است.
تولد دوباره اعتماد در بازار معاملات پیش‌فروش
علاوه بر این مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز با تاکید بر بازگشت اعتماد به بازار معاملات مسکن با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان و رونق بازار با ایجاد شفافیت در بازار معاملات مسکن معتقدند: صدور دستورالعمل شناسنامه فنی که بر اساس آن شهرداری ها و مهندسان ملزم به وحدت رویه در صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز صحیح خواهند شد، بحث مهمی است که با ابلاغیه اخیر وزیر راه و شهرسازی جنبه رسمی و قانونی به خود می گیرد.
آنها همچنین در پاسخ به انتقادات انبوه‌سازان می گویند: وظایف ناظر را قانونگذار تامین می‌کند و مسلما قانونی که توسط قانونگذار وضع می‌شود مراحل مختلفی را گذرانده است. لذا تمام مسیرهای بررسی قانون پیش فروش ساختمان در کمیسیون‌های متعدد دولت، قوه قضاییه و مجلس مورد بررسی قرار گرفته و اینگونه نیست که بخشی از جامعه مثلا انبوه‌سازان را مورد توجه قرار نداده باشد. قوانین باید در کشور به اجرا درآیند و اینکه قبل از اجرا یک طیف از جامعه نسبت به نقاط ضعف آن اظهارنظر و انتقاداتی را وارد کنند، جای بحث فراوانی دارد. چرا که قبلا انتقادات نابجا باعث تاخیر در فرآیند تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان شد، در حالی که قانون پیش‌فروش در سال ۸۹ مصوب شد و انتظار می‌رفت که آیین‌نامه اجرایی آن نیز در همان سال‌ها، به تصویب برسد.
درمجموع قانون پیش‌فروش ساختمان جزو قوانین مهمی است که در صورت اجرای صحیح می‌تواند در جلوگیری از وقوع جرم در بخش ساختمانی نقش موثری ایفا کند. از آنجایی که سابق بر این شهروندان نمی‌توانستند از پیش خرید خود اطمینان حاصل کنند قانون پیش‌فروش ساختمان، حقوق پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان را تامین می‌کند و می تواند خلأ موجود در این زمینه را که منجر به تضییع حقوق شهروندان و کلاهبرداری می شود، کاهش دهد و در عین حال با ایجاد شفافیت در بازار معاملات مسکن باعث رونق شود.
آرشيو مطالب...