به گزارش اخبار ساختمان، اقدام اخیر بانک های مرکزی آمریکا و اروپا در افزایش نرخ بهره بانکی باعث کاهش اشتهای خرید مسکن در کشورهای مختلف جهان شد و بر روند رشد تورم ملکی، اثر کاهنده گذاشت. این واکنش ملکی به سیاست پولی نتیجه وام خرید مسکن کارآمد و پرمصرف در بسیاری از کشورهاست که مثل تیغ دو لبه در بازار ملک عمل می کند.

بررسی های اخیر درباره میزان اثرگذاری وام خرید مسکن در بازارهای ملکی جهان مشخص کرده بود، ارزش این تسهیلات به صورت میانگین بیش از 75‌ درصد از قدرت خرید مسکن افراد را پوشش می دهد.

همین وابستگی تقاضای مسکن به وام بانکی -تسهیلات رهنی حداقل 20 تا 30 ساله- باعث شده هنگام رکود شدید در این بازار، از طریق کاهش نرخ بهره وام، عملیات تحریک تقاضای خرید خانه شکل می گیرد و در دوره ای مثل وضعیت فعلی اقتصاد کشورها که سیاست های انبساطی عصر کرونا باعث جهش تاریخی تورم مسکن شد، افزایش نرخ بهره وام مسکن باعث مهار تقاضای ملکی می شود. حدود دو ماه پیش در آمریکا، نرخ بهره وام خرید مسکن تا سطح پنج درصد افزایش پیدا کرد که بیشترین افزایش از بحران رکود 2008 بود.

در هفته های گذشته کشورهای مختلف اروپایی نیز نرخ بهره بانکی را بعد از حدود یک دهه، افزایش دادند. برای وام خرید مسکن، این افزایش نرخ به گونه ای است که هزینه دریافت تسهیلات نسبت به قبل، سه تا چهار برابر شده است.

این سیاست پولی، دمای بسیار بالای بازار مسکن هم به لحاظ عطش خریدها و هم از بابت شدت رشد قیمت ها را کنترل کرده است. با اینکه، زمان زیادی از اعلام یا اجرای این سیاست پولی در کشورهای مختلف جهان نگذشته اما تاثیر آن بر روندهای بازار مسکن به شکل محسوس -هر چند خفیف- مشهود شده است.

بلومبرگ در گزارشی به بررسی این تحول در بازار جهانی مسکن پرداخته و پیش بینی کرده است، تا پایان 2022 سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا و خیلی از کشورهای اروپایی به نصف 2021 و فصل اول سال جاری میلادی کاهش پیدا می کند.

مساله حباب قیمت در بازارهای مسکن

اقتصاد جهان که در حال حاضر با تورم، آشفتگی بازار سهام و تنشی طاقت فرسا دست و پنجه نرم می کند، با مساله دیگری روبه‌روست که از بین رفتن رونق خرید و فروش در بازار مسکن است.

بلومبرگ معتقد است از آنجا که بانک های مرکزی در سراسر جهان به سرعت نرخ های بهره را افزایش می‌دهند، افزایش هزینه های استقراض به این معنی است که افرادی که از قبل برای خرید ملک تلاش می کردند، اکنون با محدودیت مواجه هستند. کشورهایی مانند کانادا، ایالات متحده و نیوزیلند که بازارهای املاک مسکونی در آنها بسیار پررونق بود ناگهان بی رمق شده اند.

رونق بازار مسکن این کشورها ناشی از نرخ های پایین وام مسکن و محرک های دولتی بوده است. تجزیه و تحلیل بلومبرگ نشان می دهد نسبت ترکیبی قیمت به اجاره و قیمت مسکن به درآمد از 19 کشور عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) امروز بالاتر از قبل از بحران مالی سال 2008 است. این موضوع نشان می دهد که قیمت ها از اصول خود دور شده اند. مهار کردن قیمت های حباب دار مسکن بخش مهمی از اهداف بسیاری از سیاستگذاران است، زیرا آنها به دنبال فرونشاندن سریع‌‌‌ترین تورم در دهه های اخیر هستند.

اما با توجه به نگرانی بازارها از چشم انداز رکود اقتصاد جهان، کاهش رشد بازار مسکن می تواند اثری موجی ایجاد کند، که ممکن است رکود اقتصادی را عمیق تر کند. کاهش قیمت مسکن، ثروت خانوارها را کاهش می دهد، اعتماد مصرف کننده را تضعیف می کند و به طور بالقوه توسعه آینده را محدود می کند.

ساخت و ساز و فروش املاک تقویت کننده فعالیت های اقتصادی در سراسر جهان است. در ایالات متحده و اروپای غربی، سقوط بازار مسکن منجر به بحران مالی شد و سیستم های بانکی، دولت ها و مصرف کنندگان را برای سال ها دچار مشکل کرد. اما مطمئنا فروپاشی اقتصادی به سبک سال 2008 بعید است. وام دهندگان استانداردها را بالا برده اند، پس‌‌‌انداز خانوارها هنوز زیاد است و بسیاری از کشورها هنوز با کمبود مسکن مواجه هستند.

بازارهای کار نیز پرقدرت هستند و ضربه گیر مهمی محسوب می شوند. بر اساس تحلیل بلومبرگ، بازارهای مسکن در نیوزیلند، جمهوری چک، استرالیا و کانادا در میان حبابی ترین بازارهای جهان قرار دارند و در برابر کاهش قیمت ها آسیب پذیر هستند.

پرتغال به ویژه در منطقه یورو در معرض خطر است، در حالی که بازار مسکن اتریش، آلمان و هلند نیز حباب دار به نظر می رسند. بر اساس تجزیه و تحلیل رتبه بندی شرکت اس‌‌‌اندپی گلوبال در آسیا، قیمت مسکن در کره جنوبی نیز آسیب پذیر به نظر می رسد.

در سایر نقاط اروپا، سوئد شاهد یک تغییر چشمگیر در مورد تقاضای مسکن بوده است. برخی از اقتصاددانان معتقدند کاهش قابل توجه در بازارهای مسکن دلیل مهمی است برای اینکه رشد اقتصادهای توسعه یافته احتمالا کند خواهد شد.

پیش بینی افت 10‌ درصدی قیمت مسکن

در حالی که در 2021 با رشد سالانه حدود 30‌ درصد قیمت مسکن در نیوزیلند به قله های سرگیجه آوری رسید، رشد قیمت در 2022 متوقف شده و این تغییر ناگهانی مردم را به تکاپو انداخته است. همه چیز در آوریل تغییر کرد، زمانی که بانک مرکزی نیوزیلند اقدامات جسورانه ای را برای مقابله با تورم انجام داد و نرخ رسمی را با 5/  . ‌درصد افزایش به 5/  1‌ درصد رساند، که بزرگترین افزایش آن در طول 22 سال گذشته است.

این نهاد به سرعت یک افزایش 5/  0‌ درصدی دیگر در ماه مه اعمال کرد و انتظار می رود نرخ بهره در سال دیگر به چهار درصد برسد. اقتصاددانان انتظار دارند قیمت مسکن در نیوزیلند در سال جاری حدود 10‌ درصد کاهش یابد و در نهایت ممکن است در حدود 20‌ درصد نسبت به اوج خود در اواخر 2021 کمتر شود. در حالی که برای بسیاری از صاحبان خانه این یک کاهش ناچیز در مقایسه با سود سهام عظیم در سال های اخیر است، احتمالا اثرات گسترده تری وجود خواهد داشت.

اقدام جسورانه برای تورم مسکن کانادا

بازار مسکن در کانادا به سرعت تغییر کرده است به طوری که برخی از خریداران حتی قبل از فروش، بخشی از دارایی خود را از دست می دهند. مانند سایر کشورها، آشفتگی در بازار مسکن کانادا ناشی از یک کمپین جسورانه برای افزایش نرخ بهره توسط بانک مرکزی است. این معیار در حال حاضر از 25/ 0‌ درصد در ابتدای سال به 5/ 1 درصد رسیده است.

برخی از اقتصاددانان می گویند با انتظار نرخ های بالاتر، قیمت مسکن در پررونق ترین بازارها تا 20‌ درصد کاهش می یابد و این تغییری شدید در کشوری است که طی دو سال از زمان شروع همه گیری شاهد افزایش بیش از 50‌ درصدی قیمت ها بوده است.

با پیشی گرفتن سریع قیمت ها از رشد دستمزدها، امید برخی خریداران برای ورود به بازار ناشی از نرخ های پایینی بود که اکنون در حال جهش هستند.

کاهش تقاضای مسکن در آمریکا

به گفته شرکت فدرال وام های مسکن آمریکا (فردی مک)، نرخ وام مسکن امسال با سریع ترین سرعت خود در طول نیم قرن گذشته افزایش یافته است. میانگین نرخ وام 30 ساله در هفته گذشته به 78/ 5‌ درصد رسید که بالاترین میزان از سال 2008 است.

این امر منجر به کاهش قیمت برای سازندگان و فروشندگان خانه های موجود شد، زیرا تقاضا به سرعت کاهش می یابد.

به گفته کارگزاری ردفین، تقریبا 20‌ درصد از فروشندگان خانه در ایالات متحده در دوره چهار هفته ای منتهی به 22 مه، بیشترین کاهش قیمت را از اکتبر 2019 را داشته اند. این نسبت در برخی از بازارها بالاتر هم بوده است که در طول همه گیری به مقصدهای محبوبی تبدیل شده بودند.

به گفته شرکت فدرال وام های مسکن آمریکا، پس از افزایش 18‌ درصدی در سال 2021، پیش بینی می شود قیمت خانه های ویلایی در آمریکا با میانگین نرخ 10‌ درصدی در سال 2022 و پنج ‌درصدی در سال 2023 رشد کند.

دومین حباب بزرگ مسکن در چک

به گفته ویت هرادیل، اقتصاددان ارشد شرکت سرمایه گذاری مستقر در پراگ، جمهوری چک به دلیل نرخ بالای مالکیت خانه، تورم سریع و بیکاری پایین در اروپا متمایز است. همراه با سیستم منحصر به فرد مجوز ساخت و ساز پیچیده و تقاضای فزاینده مهاجرانی که به دنبال کار در پایتخت هستند، این کشور با افزایش قیمت های خیره کننده ای روبه‌رو شده که از رشد درآمد پیشی گرفته است.

بر اساس گزارش شرکت تجزیه و تحلیل داده سیک دیتا (CEIC data)، میانگین سه ماهه قیمت مسکن در جمهوری چک در دسامبر نسبت به سال قبل 26‌ درصد افزایش داشته است. تفاوت بین درآمد متوسط یک شهروند و قیمت املاک در این کشور اکنون یکی از بیشترین تفاوت ها در اتحادیه اروپاست و نگرانی های جدی در مورد شکل گیری حباب ایجاد می کند.

جمهوری چک در حباب اندازه گیری شده بلومبرگ رتبه دوم را دارد و پس از همسایه منطقه ای خود مجارستان قرارگرفته است. برای مهار تورمی که در ماه مه به 16‌ درصد رسید، بانک مرکزی چک سیاست پولی انقباضی اتخاذ کرده است که نرخ های بهره را به بالاترین سطح از 1999 رسانده است.

به گفته آژانس داده اتحادیه اروپا یورواستات، قیمت ها در این کشور در سه ماه آخر 2021 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، تقریبا 20‌ درصد افزایش یافته است. این وضعیت با تنش میان روسیه و اوکراین تشدید شده است که هزینه های انرژی و محدودیت دسترسی کارگران ساختمانی را افزایش داده است.

هفته گذشته بانک مرکزی به طور غیرمنتظره ای نرخ بهره را نیم درصد افزایش داد. سرعت رشد بازار مسکن انگلستان پس از دو سال رو به کندی گذاشته‌‌‌ است.

به عنوان بخشی از اقدامات در راستای کنترل همه گیری کرونا، خریداران مسکن از تمبر مالیاتی روی املاک تا ارزش 500‌ هزار پوند (614 هزار دلار آمریکا) بین جولای 2020 تا ژوئن سال گذشته معاف شدند که باعث افزایش بیشتر قیمت ها شد.

بانک انگلستان در ماه های اخیر نرخ ها را پنج برابر افزایش داده است و پیش بینی می شود افزایش بیشتری نیز در پیش باشد. این مساله می تواند با افزایش عرضه مسکن همزمان با عجله مالکان برای اجتناب از کاهش ارزش ملک منجر به کاهش رونق بازار مسکن شود.

در حال حاضر، تاییدیه وام های مسکن جدید به کمترین میزان در دو سال اخیر رسیده است. بر اساس نظرسنجی موسسه سلطنتی نقشه برداران خبره، درخواست‌‌‌ خریداران در ماه مه پس از هشت ماه افزایش پیاپی، کاهش یافت