در چند سال گذشته با اتخاذ و اجرای سیاست های غلط دولت، پس از اینکه رکود بر تمام حوزه های اقتصادی کشور سایه انداخت، سرمایه گذاران با سرمایه گذاری نکردن در حوزه های جدید و خروج سرمایه های خود از بازارها نوین مالی مانند بازار سرمایه، بورس، فرابورس و ... آن را به سمت بازارهای سنتی مانند مسکن، ارز و طلا هدایت کردند.

تنها سرمایه گذاران حقیقی نبودند که این روش از سرمایه گذاری را در پیش گرفتند بلکه نهادهای دولتی، شبه دولتی و نیمه خصوصی هم با سرمایه گذاری نکردن در فعالیت های اقتصادی ریسک پذیری، سرمایه ی خود را در بازارهای سنتی متمرکز کردند؛ این در حالی است که به طور کلی طبق قانون ورود برخی از نهادها مانند بانک ها چه دولتی و چه خصوصی به حوزه و بازارهایی چون مسکن و انبوه سازی ممنوع و غیر قانونی است.

هر چند ماده ی 34 قانون پولی و بانکی کشور، بانک ها را از ورود به حوزه ی ساخت و ساز مسکن منع کرده است اما در زمان حاضر بسیاری از بانک های دولتی و خصوصی بدون آن که در قبال این نقض قانون به مرجعی پاسخگو باشند؛ بازار را در دست گرفته اند و به ساخت و ساز ادامه می دهند و عمده ی سود سپرده های مشتریان را از ارزش افزوده ی ایجاد شده در بازار مسکن می پردازند.

***آیا بانک ها عامل افزایش قیمت مسکن هستند یا باعث کاهش آن؟

طبق گفته ی بسیاری از کارشناسان حوزه ی مسکن یکی از دلایل افزایش مسکن، نبود تناسب میزان عرضه و تقاضا در این عرصه است. یکی از دلایل کاهش میزان عرضه در برابر میزان تقاضا هم سرمایه گذاری نکردن بنگاه ها و سرمایه گذاران و انبوه سازان در حوزه ی مسکن بوده است؛ چراکه با حضور حریف های قدرتمندی چون بانک ها در طرح های عمرانی و ساختمانی، سرمایه گذاری در این حوزه برای انبوه سازان خُرد صرفه ی اقتصادی ندارد. از طرفی دیگر بانک ها و شرکت های اقماری آن ها براساس تقاضای بازار وارد ساخت و ساز نمی شوند و نیاز تمام اقشار را برآورده نمی کنند.

«ارسلان فتحی پور» رییس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلام با بیان اینکه ورود بانک ها به حوزه ی مسکن اعم از مسکونی و تجاری غیر قانونی است، گفت: قانون برای حوزه ی تجارت و سرمایه گذاری صنایع و موسسات و نهادهای مختلف چارچوب تعیین کرده است و به طور قطع خروج این نهادها از چارچوب های تعریف شده غیر قانونی است.

وی با تاکید بر اینکه با ورود بانک ها به ساخت و ساز ساختمان و آپارتمان های تجاری و مسکونی، بنگاه های کوچک توان رقابت خود را از دست داده اند، گفت: زمینه ی ورود به یک حوزه برای سرمایه گذاری باید برای هر سرمایه گذاری ایجاد شود تا سرمایه گذاران بتوانند متناسب با آورده ی خود در آن حوزه سرمایه گذاری کنند اما بانک هایی که در اساس ورودشان به حوزه ی ساخت و ساز غیر قانونی است، فرصت را از بنگاه های خرد و کوچک گرفته اند.

در حالی که عده یی از کارشناسان، فعالیت موسسات و نهادها را در حوزه هایی که در حیطه ی عملکردشان تعریف نشده است، غیر قانونی می دانند، عده یی دیگر از کارشناسان معتقدند هر سرمایه گذاری اعم از حقیقی و حقوقی باید امکان ورود به حوزه های مختلف اقتصادی را داشته باشد و ورود بانک ها به بخش مسکن مزیت های نسبی هم دارد که تاثیر مثبت آن نسبت به اثرات منفی آن بیشتر است.

«بیژن بیدآباد» کارشناس مسایل بانکی و اقتصادی با تاکید بر ضرورت دخالت نکردن دولت در حوزه ی اقتصادی تصریح کرد: دولت نباید در همه ی مسایل اقتصادی خود را دخیل یا سیاست گذاری کند؛ به عبارت دیگر مداخله در یک قسمت باعث می شود عملکرد فعالان اقتصادی تغییر کند تا اینکه بتوانند منافع لازم را به روشی دیگر به دست آورند.

وی ادامه داد: وقتی مقام های دولتی، بانک ها را در زمینه ی نرخ سود، محدود می کنند، در نتیجه باید توقع داشت بانک ها با سرمایه گذاری در بخش های دیگر بتوانند ارزش دارایی های خود را بالا ببرند و از تعهدات خود نسبت به طلبکاران و صاحبان سپرده های سرمایه ی بانک برآیند.

این کارشناس مسایل اقتصادی و بانکی با بیان اینکه به طور کلی هرگونه مداخله یی در سیاست گذاری باعث می شود تا به نوعی کارایی نهاد خصوصی کمتر می شود، خاطر نشان کرد: ورود بانک ها به بخش مسکن برغم نهی بانک مرکزی، وجوه مثبتی هم خواهد شد؛ از جمله اینکه این مساله باعث افزایش ساخت و ساز و در نتیجه افزایش عرضه ی مسکن و پایین آمدن آن خواهد شد.

«کامران صداقت» کارشناس اقتصادی و بانکی نیز با تاکید بر اینکه ورود نهادهای مختلف به عرصه ی ساخت و ساز می تواند باعث کاهش نرخ نهایی شود، تصریح کرد: با ورود بانک ها در حوزه ی ساخت و ساز مسکن، حباب بازار مسکن می ترکد و با افزایش عرضه، قیمت مسکن کاهش پیدا می کند.

***ورود بانک ها به عرصه ی ساخت و ساز و مساله ی رقابت

یکی از دلایل اقتصادی منع ورود بانک ها به حوزه ی ساخت و ساز این است که در چنین وضعیتی، سرمایه گذاران خرد فرصت حضور در عرصه های مختلف اقتصادی را نخواهند داشت؛ چرا که با ورود «هُلدینگ» های قدرتمند بانکی، این فرصت به کمترین حالت خود رسیده است.

رییس کمیسیون اقتصادی مجلس در ادامه با بیان اینکه ورود بانک ها به عرصه ی انبوه سازی، رانت و سفته بازی را به دنبال دارد، خاطرنشان کرد: وقتی نهادهای قوی مانند بانک ها با سرمایه گذاری کلان وارد حوزه یی می شوند که با حوزه های مرتبط و کلان هم مانند تعزیرات و ... در ارتباط هستند، مشخص است که سایر فعالان و سرمایه گذاران توان رقابتی خود را در برابر این نهادهای شبه دولتی از دست می دهند.

در حالی که این نماینده مجلس معتقد است ورود بانکی ها باعث از دست رفتن توان رقابت بنگاه های خرد در حوزه ی انبوه سازی در بخش مسکن شده است، بیدآباد معتقد است استدلال سازندگان خرد در ارتباط با ورود بانک ها به بخش ساخت و ساز استدلالی خود پسندانه و غیر اقتصادی است.

وی با بیان اینکه این استدلال به این معنی است که کسی از فعالیت اقتصادی سودی نداشته باشد تا عده یی سود کنند، گفت: اصل رقابت بر این مبنا است که در شرایط مساوی هر که کاراتر باشد و با بهای تمام شده ی کمتر بتواند محصولی را تولید کند، می تواند در بازار ترقی داشته باشد نه اینکه با چماق، حریف را از صحنه بیرون بیندازد.

در این حالی است که فتحی پور معتقد است موسسات و نهادهای شبه دولتی نباید عرصه را برای سرمایه گذاران خرد تنگ کنند تا به این منجر شود که سرمایه گذاری در این حوزه برای سرمایه گذار بخش خصوصی صرفه ی اقتصادی نداشته باشد.

اما کامران صداقت کارشناس اقتصادی و بانکی ورود به حوزه های مختلف اقتصادی بانک ها را به تنهایی عاملی برای ایجاد رقابت و انگیزه در بین سرمایه گذاران دانست و با بیان اینکه سرمایه گذاری بانک ها در حوزه ی مسکن به طور کامل قانونی است، تصریح کرد: سرمایه گذاری در بخش مسکن اعم از مسکونی و تجاری مصداق سرمایه گذاری مشروع است که هر سرمایه گذاری مشروعی در هر حوزه یی قانونی است.

وی سرمایه گذاری بانک ها و نهادها و موسسات مالی در حوزه ی مسکن را عامل ارتقای اشتغالزایی دانست و ادامه داد: در شرایطی که کشور با دغدغه ی افزایش ضریب اشتغال رو به رو است، افزایش سرمایه گذاری ها باعث افزایش اشتغال می شود.

***ساخت و سازهای بانکی تا چه اندازه بر اساس نیاز متقاضیان واقعی مسکن است؟

برخی کارشناسان بر این نظرند که با ورود بانک ها به فعالیت های اقتصادی در حوزه ی ساخت و ساز هر چند تعداد واحدهای مسکونی و تجاری با توجه به افزایش جمعیت کلان شهرها افزایش یافت اما در عمل متقاضیان مسکن تغییری را در میزان عرضه احساس نکردند؛ چراکه ساخت و ساز مسکن از طرف شرکت های اقماری بانک ها براساس نیاز مشتری تعریف نشده است و متقاضیان مسکن هم توان خرید تولیدات این شرکت ها را ندارند.

فتحی پور با اشاره به اینکه ساخت و ساز بانکی ها در حوزه ی مسکن نتوانست نیاز اقشار مختلف جامعه را بر طرف کند، گفت: بانکی ها با هدف رفع دغدغه ی مسکن اقشار مختلف وارد حوزه ی ساخت و ساز نشدند و بنابراین عرضه ی تولیدات شرکت های اقماری بانک های مختلف چیزی از میزان عرضه کم نکرد و اتفاقا ساخت و سازشان باعث ایجاد ارزش افزوده و افزایش نرخ مسکن شد.

وی ادامه داد: اگر بانک مرکزی تمهیداتی را در نظر می گرفت که ورود بانک ها به بخش مسکن بخشی از نیاز جامعه در این حوزه را کاهش بدهد، در آن شرایط ورود بانک به این حوزه ی اقتصادی توجیه داشت اما در زمان حاضر بانک ها تنها برای به دست آوردن سرمایه ی بیشتر به این حوزه وارد شده اند که هیچ توجیهی ندارد.

فتحی پور با بیان اینکه نهادهای پولی و بانکی می توانند با تغییر نحوه ی ورود خود به بازار مسکن، در این حوزه تاثیر مثبتی داشته باشند، تصریح کرد: بانک ها می توانند به جای اینکه به طور مستقیم وارد سرمایه گذاری در بازار مسکن شوند، از طریق ارایه ی تسهیلات بانکی به انبوه سازان، در این حوزه فعالیت داشته باشند که با این شرایط نه تخلفی را مرتکب شده اند و نه عاملی برای افزایش نرخ مسکن هستند.