مدیریت مالی پروژه
سکون در بازار مسکن
خريد و فروش آپارتمان با نرخ 12ماه پيش، متوسط متری 3/4میلیون
تحقق سه پیش‌بینی«دنياي‌اقتصاد» در تازه‌ترین آمار معاملات مسکن؛ بهار 93 چگونه گذشت؟
قيمت مسكن در «مرز سکون»
گروه مسكن- فريد قديري: قيمت مسكن با پشت‌سر گذاشتن پرش‌هاي كوتاه‌مدت سال گذشته هم‌اكنون حالت اميدواركننده «ريزنوسان» به خود گرفته است، طوري كه ارزش واحدهاي مسكوني معامله شده در بهار امسال تنها با 7/1درصد افزايش، تقريبا معادل قيمت ماههاي مشابه پارسال، در مبايعه‌نامه‌ها مرقوم شد. كارشناسان اين حالت را نشانه‌اي از نزديك‌شدن به «پايداري نسبي و توقف روند افزايشي» عنوان مي‌كنند.
اطلاعات آماري تازه از معاملات مسكن مربوط به بهار و نيمه‌اول تير امسال نشان مي‌دهد: دور موتور تورم مسكن به كمترين حد در دو سال گذشته رسيده و شتاب افزايش قيمت آپارتمان در تهران كه اواخر سال گذشته به يك‌دهم ابتداي92 سقوط كرده بود، در بهار93 بار ديگر كم شد و به مرز سكون رسيد. قيمت مسكن در تهران در بهار92 با ثبت قله‌رشد، 69درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزايش پيدا كرد، اما نرخ رشد از فصل تابستان روند نزولي در پيش گرفت و در اسفند92 نرخ رشد حداكثر 7درصدي نسبت به اسفند 91، براي متوسط نرخ آپارتمان‌هاي پايتخت به ثبت رسيد. اوايل امسال «دنياي‌اقتصاد» با اعلام شيرجه قيمت‌ها در بازار مسكن، پيشبيني كرد: تورم تك‌رقمي مسكن در انتهاي سال92 با توجه به ركود حاكم بر معاملات مسكن و چشم‌انداز نزول تورم عمومي، مي‌تواند به توقف نرخ رشد قيمت آپارتمان در طول سال93 منجر شود. اين پيشبيني هم‌اكنون به واقعيت نزديك شده است. آمار جديدي كه دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن در اختيار «دنياي‌اقتصاد» قرار داده، نشان مي‌دهد: متوسط قيمت آپارتمان در تهران در بهار93 رقمي معادل 7/1درصد نسبت به بهار92 افزايش پيدا كرد كه در مقايسه با آخرين رشد نقطه‌به‌نقطه -7درصد در اواخر سال گذشته- حكايت از تداوم كاهش دامنه نوسانات قيمت مسكن و ميل به سمت صفر شدن را دارد.
رسيدن نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قيمت مسكن به سطح 7/1درصدي، به اين معني است كه بين قيمت مسكن ماههاي گذشته از سال93 و دوره‌هاي مشابه سال92، نوعي شباهت حداكثري -تفاوت 7/1درصدي- برقرار شده است.
علاوه بر كاهش شديد نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه، تورم فصلي بازار مسكن نيز با افت قابل‌ملاحظه روبه‌رو شده و ميانگين قيمت در تهران در بهار امسال حداكثر 5/3درصد نسبت به فصل قبل يعني زمستان92 افزايش پيدا كرده است.
همچنين تعقيب افت و خيز ماهانه قيمت مسكن در بهار امسال بيانگر آن است كه شتاب افزايش –همانند نرخ تورم عمومي- به حدود يك‌سوم سال گذشته كاهش يافته است، طوري كه مبلغي كه امسال در مدت سه ماه به ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني تهران افزوده شد، سال گذشته ظرف يك ماه، بازار ملك را تحت تاثير قرار داده بود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، ميانگين قيمت واحد مسكوني در تهران از 4ميليون و 200 هزار تومان در اواخر اسفند سال گذشته، به 4ميليون و 350 هزار تومان در انتهاي خرداد امسال رسيد و 150هزار تومان در اين فاصله به قيمت‌ها افزوده شد. اين در حالي است كه طي بهار92، مترمربعي 380هزار به ميانگين قيمت مسكن اضافه شده بود.
سطح جديد قيمت مسكن
نوسان كند و ريز قيمت مسكن در ماههاي اخير، باعث شده ميانگين سطح قيمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به رقم جديد 4 ميليون و 350 هزار تومان در پايان خردادماه برسد و 3/1درصد نسبت به خرداد92 افزايش پيدا كند. متوسط قيمت در بهار93 نيز مترمربعي 4ميليون و 120هزار تومان برآورد شده كه در مقايسه با 4ميليون و 50 هزار تومان بهار سال قبل، از رشد 7/1درصدي برخوردار بوده است. متوسط قيمت در يك‌سال92 مترمربعي 4ميليون تومان بود. سال گذشته، حداكثر سطح قيمت مسكن در تهران، در خردادماه ثبت شد كه 4ميليون و 290 هزار تومان بود و بعداز آن، ماه به ماه، از آن كاسته شد. اكنون، روند كاهنده نرخ تورم به‌عنوان يكي از عوامل اصلي اثرگذار بر منحني نوسانات قيمت و همچنين ركود ناشي از نبود قدرت خريد در معاملات مسكن به عنوان عامل دوم احتمال كاهش بيشتر نرخ رشد و در نتيجه كم‌شدن قيمت را در بازار مسكن تقويت كرده است. سال جاري به‌عنوان سال دوم ركود مسكن محسوب مي‌شود و تجربه دوره‌هاي رونق و ركود سال‌هاي گذشته نشان داده، شيب كاهش قيمت همواره در سال دوم بيشتر از سال اول ركود بوده است. بنابراين انتظار مي‌رود نه‌تنها در ماههاي آتي، سطح قيمت مسكن كمتر شود كه در پايان سال93، ميانگين 12ماهه نرخ رشد با فاصله قابل‌توجهي كمتر از نرخ 33درصدي سال92 قرار گيرد. آمار مقدماتي مربوط به نيمه اول تيرماه حاكي است: بازار تابستاني معاملات مسكن شروعي كاملا غيرهيجاني را تجربه كرده است؛ طوري كه در 15روز اول تابستان امسال، قيمت مسكن در تهران تغييري در مقايسه با خردادماه نداشته و معاملات كماكان با آخرين نرخ بهار، انجام شده است. سطح فعلي قيمت مسكن در تهران به دليل نيمه‌تعطيل بودن معاملات در ماه رمضان، احتمال دارد تا نيمه تابستان از سوي متعاملين حفظ شود.
اجاره‌بها تثبيت شد
برخي رسانه‌ها طي چند روز گذشته خبرهايي درباره اجاره‌بهاي مسكن منتشر كردند و با استناد به آمار معاملات زمستاني اجاره اعلام كردند: در بهار امسال ميانگين اجاره‌بهاي واحدهاي مسكوني در شهر تهران 9درصد كاهش پيدا كرد!
اين در حالي است كه طبق اطلاعات مركز آمار ايران، اجاره‌بها در تهران طي زمستان سال گذشته 9درصد نسبت به پاييز كاهش يافت. در حال‌حاضر اگرچه مركز آمار نرخ رسمي بهار93 را اعلام نكرده اما گزارش دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي از اطلاعات سامانه رهگيري معاملات مسكن نشان مي‌دهد اجاره‌بهاي مسكن در بهار امسال نه تنها كاهش پيدا نكرده كه 12درصد نسبت به بهار سال گذشته افزايش نيز يافته است. با اين حال، مقايسه بين رشد 12درصدي بهار93 (نسبت به بهار92) با رشد 26درصدي اجاره‌بها در بهار92 (نسبت به بهار91) بيانگر آن است كه شتاب افزايش اجاره‌بهاي مسكن در سال جاري همانند قيمت‌ها، كاهش شديد پيدا كرده؛ اما از ارزش اجارهها كاسته نشده است، بلكه ميزان افزايش كرايه در اجاره‌نامه‌ها نسبت به سال‌هاي گذشته، كمتر شده است. متوسط اجاره‌بهاي ماهانه مسكن در تهران طي بهار امسال بين 20هزار تومان تا 20 هزار و 900 در هر مترمربع بود و در 15روز تيرماه نيز در همين سطح باقي ماند؛ بنابراين در سه ماه گذشته، عملا نرخ اجارهها بهصورت ثابت و بدون نوسان قابل‌ملاحظه‌‌اي، از سوي دلالان بازار و موجران تعيين شده است. تثبيت اجاره‌بهاي مسكن در تهران طي دو هفته اخير در شرايطي اتفاق افتاده كه ركود خريدوفروش، حجم تقاضاي اجاره را در بازار افزايش داده است. كارشناسان مسكن در اين باره معتقدند: بخشي از واحدهاي نوساز مازاد در بازار طي ماههاي اخير بهصورت اجاره وارد بازار شده و به مانعي در برابر تحريك اجاره‌بها توسط طرف تقاضا، بدل شده است.
تحقق پيش‌بيني‌ها در بازارمسكن
جزئيات معاملاتي كه بنگاه‌هاي املاك بهار امسال در سامانه رهگيري ثبت كرده‌اند، از تحقق سه پيشبيني «دنياي‌اقتصاد» حكايت مي‌كند.
اوايل امسال در گزارش‌هايي كه «دنياي‌اقتصاد» درباره تحولات فضاي معاملاتي بازار منتشر كرد، ابتدا از تغيير فرمول رهن‌كامل آپارتمان‌هاي مسكوني خبر داد و با تحقيقاتي كه به صورت ميداني انجام داد، نوشت: رهن كامل آپارتمان‌ها از متري يك ميليون توماني كه سال‌هاي گذشته محاسبه مي‌شد، در حال تغيير به فرمول مترمربعي 600 تا 800هزار تومان است. در حال‌حاضر با توجه به آمار دفتر اقتصاد مسكن «اجاره ماهانه آپارتمان‌هاي مسكوني در بهار به طور ميانگين 20هزار تومان در مترمربع بوده است» و مشخص مي‌شود ارزش رهن‌كامل آنها در اين فصل به 666هزار تومان رسيده است. پيشبيني دوم «دنياي‌اقتصاد» نيز تداوم سقوط نرخ رشد قيمت مسكن به پايين‌تر از 7درصد بود كه اين نيز با ثبت رشد 7/1درصدي در بهار93 محقق شد. پيشبيني سوم نيز عبور از تندباد معاملات مسكن بود كه برمبناي آن، اوايل خرداد عنوان شد: رشد 50درصدی معاملات مسكن در ماه ارديبهشت به واسطه هيجانات ناشي از اجراي فاز دوم هدفمندي است و در خرداد انتظار مي‌رود، از حجم معاملات مسكن كاسته شود. اكنون مشخص شده است: در خرداد امسال 15هزار فقره قرارداد خريد و فروش در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شده كه 25درصد نسبت به معاملات ارديبهشت كاهش داشته است.
