مدیریت مالی پروژه
راه حل دولت کره جنوبی برای خروج بازار مسکن از رکود
دولت کره سقف وام خرید را از 50 درصد قیمت مسکن به 70 درصد افزایش داده و باعث ذوب شدن یخ معاملات در بازار شده است
گروه ترجمه: همزمان با انتصاب وزیر دارایی جدید کره‌جنوبی، دولت این کشور در ماه جاری محدودیت‌ها را برای استفاده از وام مسکن تسهیل کرد تا بازار راکد مسکن در این چهارمین اقتصاد بزرگ آسیا رونق یابد و برای مصرف داخلی محرک ایجاد کند.
به گزارش بلومبرگ، داده‌های کوکمین بانک، بزرگ‌ترین موسسه پرداخت‌كننده وام در کره‌جنوبی نشان می‌دهد شاخص ملی معاملات خرید مسکن که ماه جاری ميلادي منتشر شد، به بالاترین سطح 6 سال اخیر رسیده است.
بنا به گفته شیم جیو اون، استاد دانشگاه سئول، سیاست‌های جدید دولت کره‌جنوبی برای تسهیل وام مسکن قوی‌تر از انتظارات مردم است و یخ بازار را آب می‌کند. او می‌گوید: «مردمی که تحت فشار افزایش قیمت اجاره‌بهای مسکن بوده‌اند، اکنون به سمت خرید مسکن روی آورده‌اند چون دسترسی آنها به وام مسکن آسان شده است و آنها به این نتیجه رسیده‌اند که استفاده از وام برایشان ارزان‌تر از پرداخت اجاره‌بها تمام می‌شود.»
در اوایل ماه جاری میلادی دولت کره‌جنوبی اعلام کرد که سقف پرداخت وام را از 50 درصد قیمت مسکن به 70 درصد افزایش می‌دهد. علاوه‌بر این، اکنون وام‌گیرندگان مجاز خواهند بود تا 60 درصد درآمد خود را بابت قسط وام بپردازند. این رقم پیش از این برای شهر سئول که سخت‌ترین شرایط اعطای وام در کره‌جنوبی برای آن وضع شده بود،
50 درصد بود.
بانک مرکزی کره‌جنوبی اعلام کرده است مجموع مبلغ وام پرداختی به متقاضیان وام مسکن در ماه منتهی به 22 اوت جمعا سه برابر ماه پیش از آن بوده است. تسهیل محدودیت‌های «نسبت مبلغ وام به ارزش مسکن» و «نسبت وام با درآمد متقاضی» در کنار کاهش نرخ بهره موجب افزایش استقبال مردم از وام خرید مسکن بوده است.
دولت کره‌جنوبی که بیم آن را داشت تجربه افزایش قیمت مسکن در هنگ‌کنگ و سنگاپور، دامنگیر این کشور هم بشود، طی پنج سال اخیر سیاست‌هایی را برای مقابله با افزایش قیمت‌ها در دستور کار خود قرار داد که از جمله آنها می‌توان به بهبود نظام وام‌دهی به خانوارها و ترویج وام‌های با نرخ بهره ثابت اشاره کرد.
بر اساس داده‌های منتشر شده توسط کوکمین بانک، با اتخاذ چنین سیاست‌هایی، قیمت آپارتمان در پایتخت، سئول، طی چهار سال منتهی به 2013 به‌طور متناوب کاهش یافت. این در شرایطی است که طی 11 سال پیش از آن قیمت مسکن در کره‌جنوبی تقریبا سه برابر شده بود. در سئول و حومه این کلان شهر که تقریبا نیمی از جمعیت 50 میلیون نفری کره‌جنوبی در آن ساکن هستند، قیمت مسکن از بالاترین رکورد خود در سال 2008 تاکنون ثابت مانده است. در یک دهه پیش، رونق بخش مسکن موجب افزایش بدهی خانوارها شده بود.
تسهیل سیاست‌های وام مسکن برای رونق‌بخشی به این بازار از محورهای اصلی سیاست‌های محرک اقتصادی وزیر دارایی جدید کره‌جنوبی است. سیاست‌های اقتصادی این وزیر به‌خاطر نام او که کیو است، با عنوان «کیونومیکس» شهرت یافته است که تداعی‌کننده سیاست‌های پولی و مالی برای ایجاد تقاضای اضافی با هدف احیای رشد اقتصادی است.
اخيرا بانک مرکزی کره‌جنوبی برای نخستین بار ظرف بیش از یک‌سال گذشته، نرخ بهره را به 25/2 درصد کاهش داد. میانگین نرخ بهره جدید وام مسکن در ماه ژوئن 58/3 درصد بود که پایین‌ترین نرخ از آغاز ثبت نرخ بهره توسط بانک مرکزی کره‌جنوبی در سپتامبر 2001 تا کنون بوده است.
اقتصاد کره‌جنوبی در فصل گذشته ضعیف‌ترین رشد اقتصادی را طی بیش از یک‌سال گذشته به ثبت رساند و بانک مرکزی این کشور در ماه گذشته پیش‌بینی خود از رشد اقتصادی کشور در سال جاری را به 8/3 درصد کاهش داد.
کوکمین بانک اعلام کرد که شاخص قیمت خرید مسکن در هفته منتهی به 18 اوت به 9/101 واحد رسید که بالاترین سطح از آوریل 2008 تاکنون بوده است. قیمت مسکن در ناحیه گانگام – ناحیه‌ای که ویدئو کلیپ موسیقی گانگام استایل در آن ضبط شده است- در هفته منتهی به 18 اوت، بیشترین افزایش طی 5 ماه گذشته را به ثبت رساند.
برخی نسبت به این راهکار جدید دولت سئول بدبین هستند. اما «کیو» اعلام کرده است که قصد دارد بازار مسکن را به حالت عادی بازگرداند.
بدهی خانوارها شامل وام‌ها و کالاهای خریداری شده به روش اعتباری، در پایان ماه مارس بالغ بر 8/1024 تریلیون وون بوده است که بانک مرکزی اعلام کرد از این مبلغ 422 تریلیون وون مربوط به وام مسکن بانک‌ها و سایر موسسات سپرده‌گذاری بوده است.
یک استاد اقتصاد دانشگاه سئول به نام
کیم کیونگ سو می‌گوید: «راهکارهای وزیر جدید دارایی کره‌جنوبی در کوتاه‌مدت موجب رونق بازار مسکن خواهد شد. تسهیل وام‌دهی معنایی بیش از افزایش نقل و انتقالات دارد. این به معنای افزایش فعالیت این کسب و کار است. اما بدهی خانوارها نیز افزایش خواهد یافت.»
بانک کوکمین کره‌جنوبی اعلام کرده است که شاخص قیمت خرید آپارتمان برای کلان‌شهر سئول طی پنج سال منتهی به ماه ژوئیه سال جاری 9/5 درصد کاهش یافته است درحالی‌که شاخص اجاره‌بها 48 درصد جهش را نشان می‌دهد.
یکی از ساکنان سئول می‌گوید: «من تا پیش از این فکر می‌کردم بدهکار بودن به بانک در ازای مالک شدن ایده خوبی نیست به‌خصوص وقتی که می‌دانم قیمت خانه افزایش نخواهد یافت. اما حالا با توجه به این وضعیت بازار اجاره مسکن، به هر حال ناچار خواهم بود به‌خاطر افزایش اجاره بها بدهکار شوم. بنابراین ترجیح می‌دهم یک بدهکار دارای مسکن باشم تا یک بدهکار اجاره‌نشین.»
آرشيو مطالب...